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论中国地下车库的权属问题
来源: | 作者:李宗发 | 发布时间: 2019-06-03 | 208 次浏览 | 分享到:
地下车库的所有权可能属于开发商,但也可能属于购房的全体业主,主要看成本是否分摊进房屋价格之中,有三种情形:第一种,地下车库的成本(不是面积)已全部摊入房屋的销售价之中;第二种,地下车库的成本部份摊入房屋的销售价之中;第三种,地下车库的建设成本的确未摊入房屋的销售价格之中。

 

论中国地下车库的权属问题



 

    地下车库纠纷是近二十年来全国各地最常见的纠纷之一,与人们的生活与利益也越来越密切。在北京、南京、上海、成都等地也常有这方面的报道。地下车库所有权纠纷、使用权纠纷在现代中国的确为法律中的难点,法律界争论也极大。毫不客气地说,主流意见的立场有时往往遗憾地倾向于有权势的一方,由于房地产开发商处于强势地位,购房的普通老百姓处于弱势地位,在对地下车库归属的问题上,法律界的权威意见往往是认为属于开发商,深受权威意见的影响,在这之前绝大多数法律界的印象都认为地下车库属于开发商。

    当然,也有不少正直、严谨的法律界人士对此深表怀疑。笔者作为一位律师对现在的主流意见也深表怀疑,近来因办案需要对此问题进行了深入的研究。通过对我国现有法律进行综合、深入的研究分析,笔者认为:1、地下车库的所有权可能属于开发商,但也可能属于购房的全体业主;2、全体业主享有地下车库的使用权;3、为业主所租用的地下车库未经业主同意不得再向外营业,所获得收益应该属于业主。

    一、地下车库的所有权可能属于开发商,但也可能属于购房的全体业主

    在写此文章之前,笔者曾与许多律师同仁及司法界的一些好友探讨此问题。当问地下车库属于开发商还是属于业主时,绝大多数毫不迟疑地回答:属于开发商。要求阐述理由时,大致有两种:一、法律界普遍意见历来都认为地下车库属于房地产开发商,地下车库并未摊入所销售的房屋面积,因此不属于业主所有,因为地下车库为开发商所修建,所以应该为开发商拥有所有权,另外还有专家认为我国现有房地产法律只是说地上建筑属于业主所有,并未规定地下建筑物属于业主,而相反有法律规定对于地下谁开发谁受益;二、从现实状况来说,地下车库往往都为房地产开发商独自销售或出租,这已是长期以来的习惯了,并且现在绝大多数判决都是将地下车库判给了开发商。

    笔者对此持保留意见。笔者认为地下车库的所有权可能属于开发商,但也可能属于购房的全体业主。

    虽然我国法律界普遍认为:判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用,应看开发商在计算公摊面积时是否把地下车库的建筑面积计算在内。国标《房产测量规范》里有明确的规定,独立使用的地下室、车棚、车库等不计入共有建筑面积。也就是说车库根本不可能以面积的形式摊入房屋的建筑面积,否则就违法。因此我们认为不应以车库是否计入共有建筑面积为依据,而应看车库成本是否全部或部分摊入住宅,若成本全部摊入了,则车库应属于业主所有;若成本部分摊入了,应属于小区业主与开发商共有;若地下车库成本的确未摊入,那么属于开发商。笔者认为,这更符合民法通则中公平、等价的原则。

    实际上,在开发商报建修一幢商品住宅时,地车下库是属从于商品住宅的,报建、设计、 基础建设等是一起进行的,成本是否一点未摊入,可能不符合事实。本着严谨之精神,我们不敢断然地说所有开发商都将地下车库的成本摊入了房屋销售价之中,应该实事求是地看具体的某个楼盘开发商是怎么做的。但若地下车库的开发成本开发商的确未摊入所售房屋中,而是自己出资并且未直接或隐形转稼给购房者,那么应该由开发商来举证证明。因为根据《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定,证据在开发商,应由开发商提供;另外根据举证责任的分担,开商发的举证能力也比普通购房消费者强大得多,所以仍应该由开发商承担此举证责任。

    为什么以成本是否摊入为标准呢?首先,如果开发商已将开发地下车库的费用摊入房价中,那么其将主体的商品房销售后,还拥有地下车库的所有权,在民法上无疑是显失公正的。即其实际上不花一分钱就取得了价值很高(有的达数千万元,甚至上亿元)的地下车库这一不动产,并以此再销售获利,或几十年出租获利。其次,以面积是否摊入为标准不合理,国家法律早就规定,地下车库的面积不得摊入房屋销售面积,如果以面积是否摊入为标准,实际上是在帮开发商找牟取地下车库的巧妙的法律依据,这将是法律界的悲哀。最后,开发商修建一个商品住房项目,其报建的名称通常是“住宅”,而不是“住宅、地下车库”,更不是“地下车库”,也就是说在建设项目上,地下车库并不是独立的,更无与住宅同等的地位,尽管它是多么的显贵,其只是附属于住宅而修建的。为什么要修建?要么是规划要求,要么是开发商为完善商品住房的功能和配套设施,以便于好售房而修建,要么是现代及未来的汽车化的现代社会城市中高档住宅(将来还包括低档住宅)人们离不开对于停车的需要。总之,修建地下车库是现代商品住宅完善功能之配套设施,我们认为法律界权威专家们在意见和立场上不宜将其归属再倾向于开发商,而应该本着公平、等价原则倾向于普通大众。由于属于整个住宅的配套设施,其计入商品住房的销售价时,应该是成本,而不是附加了较高利润的“成本”。如果其成本未摊入商品住房的销售价之中,而在所有权上的确还为开发商所有,那么也应该以成本价将所有权转移给小区全体业主(或可代表全体业主的业主委员会)。小区的地下车库不宜作为与住房同等地位的商品进行销售或摊入,否则过道、电梯、绿化带等这些东西都可以作为商品,不仅要将成本摊入住房,而且在摊入住房价之中还要加入一定水平的利润。显然这是不合理的。法律也规定,应以成本价摊入。地下车库也应该以成本价摊入,若还未摊入也应该以成本价转移给业主。当然,若还未摊入成本,因为开发商毕竟垫付、占用了大量资金,本着公平、合理的原则,如果完全以成本价转移给全体业主,对开发商不公平,如果完全以住房同样的利润水平卖给业主,即不符合法律精神,也对业主们不公平,因此我们认为这时宜采取折衷的办法解决,在判决上可以考虑开发商所垫费用的资金成本、利息和适当的利润。但这一利润水平不宜与住房相提并论,并且在考虑了利息后更不能高。也就是说对开发商采取补偿加适当奖励的原则可能更合理。

    我国大量地下车库的权属可能都存在问题,因此法律上需要对过去遗留的此问题进行规定解决,在诉讼时效上也需本着公平、合理的原则来解决。

    关于地上、地下之说的思考。有学者认为,地下车库属于地下部份,且我国法律并未规定地下的东西属于地上的房屋所有者。我们不赞同这一观点。如果地下车库成本已实际打入购房消费者头上,根据社会规则也知道这本应该属于购房消费者的,这好比是开发商抢占了地下车库,但法律未规定是购房者的,那么就是开发商的,这与强盗逻辑无异。我们认为,任何人要取得城市地下的开发权,是需要向国家付出成本的。开发商建一栋商品房,是要买一宗土地使用权来修建的,在销售商品房时,销售价格是将取得土地使用权的成本全部打入进来了的,并且在办理产权时,往往是将全部土地面积按照所购房屋面积大小比例摊给每位购房者。也就是说在销售了该幢商品房后,该小区的土地使用权全部转移给了小区全体业主。而地下车库在报建时并未独立取得土地使用权,在成本上可能并未摊入土地费用,在商品房销售后,地下车库的土地使用权不可能与小区各业主的土地使用权重复。另外,有人又认为,地下的埋藏物属于国家所有,因此地下的车库不属于购房者所有。这一解释更不对。地下的埋藏物(如文物)等与地下车库是两回事,若依此规定,地下的车库不属于购房者所有,那么也不应属于开发商所有,而属于国家所有。有人认为,国家鼓励对地下进行开发,并规定谁开发谁受益,因此地下车库与地面的住房是两回事。有人又认为,地下开发权不受地上所有者的限制,即所谓的地下说。我们也不赞同这一观点。诚然,如果有人在地面所有者无法控制、利用的地下以下数千米深处施工开发,开发所得的收益当然属于开发者。但是地下车库离地面仅一线之隔,况且最下一层离地面最多也只是二三十米,且与整个建筑结构相连,或影响到整个大楼,或使地面所有人无法再利用开发地下车库,因此,在建筑上我们主张地面建筑、地下建筑一体说。即影响到地面所有者权益的地下商品类建筑物,其应该与地面所有者密不可分。并且实际情况是,地下车库在报建时附属于地下住宅的,在建设时也是附属于地上建筑建设的。

    关于地下车库,即将实施的《物权法》中开始有这方面规定。当然我们也注意到正式出台的《物权法》与2005年颁布的《物权法(草案)》有巨大的差别。《物权法(草案)》规定:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”而《物权法》的规定则是“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”显然,最后出台的物权法对车库、车位的优先使用权等规定更加具体,但是由于取消了“除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有”的规定和同时增加了“规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,相较草案反而存在很大的不足。笔者认为,车库的归属不宜用约定,而应该以成本是否摊入为依据。否则,将来开发商将会把成本实际计入房屋价格之中销售给购房者后,然后在合同中利用自己的法律优势来约定“本小区规划用于停放汽车的车位、车库归开发商,但小区业主拥有使用的权力,且小区业主使用的此权力开发商不得侵犯”,作为绝大多数购房者都是普通的老百姓,对于成本是否真的摊入房屋价格之中,对于房屋预售合同、补充合同众多的条款和复杂的法律术语,很难发现关于车库归属及使用权约定的玄机。并且绝大多数购房者很难在好不容易选择的房屋上在签订购房合同时就与开发商一争高低。并且全国、全城的开发商都统一采取此类行动时,实际上消费者根本就没有选择的权力,要么接受行业霸王条款,要么不要购房。另外,更不宜将地下车库在法律上首先就武断地规定给开发商。我们期待物权法的进一步完善,将来的修改应该更好地体现公平和民众精神。

    二、业主享有地下车库的使用权

    结合有关法律规定、法理,我们认为小区地下停车场应该属于配套设施,应该为小区服务,即使仍为开发商所有也应该首先面向小区业主进行出租或出售。

    我们认为即使按照相邻关系来处理,《中华人民共和国民法通则》第八十三条关于不动产相邻关系的规定,车库所有者也应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理小区业主停车的相邻关系。若给小区业主造成妨碍无处停车,小区业主可以提起诉讼,要求停止侵害。

    《合同法》规定,广告内容可以作为要约或者要约邀请;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号对商品房的销售更是作出了明确规定。该解释作了明确规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。签订合同是在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的,如果开发商原来在销售广告、宣传资料中就规划范围内的相关停车设施的说明和允诺具体确定,并对商品房的买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容。若在售房时,开发商对地下车库所有权、使用权向业主作过承诺,也应该作为合同的一部分。

     虽然有的开发商在《商品房买卖(预售)合同补充协议》中加上这样的合同条款:“甲方售房时所作的承诺和双方约定,仅限双方正式签订的合同、补充协议及商品房使用说明书之相关内容。售楼书、模型及广告不能作为合同履行的依据。甲方展示的样板房仅具空间布局向导、装修装饰指引的功能,不能理解为交楼标准或合同样品。”以及建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项, 当事人应当在商品房买卖合同中约定。”但比《商品房销售管理办法》效力更高的法律对承诺作了解释,且该自由契约补充规定应理解为关于对样板房广告宣传资料的限制。我们认为关于地下停车位应该属于业主房屋买卖合同的一部分。可以认为业主因为有此配套设施、条件承诺而购买住房。

    对于成都市的购房者来说,另外一个有利的情况是,200551开始实施的《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》规定“住宅物业管理区域内机动车辆停放设施按以下原则实施管理:(一)建设单位按规划要求配置的机动车停放设施(包括地面停车库,地下停车库,立体停车库等)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用;尚未出售的应当出租,不得闲置不用。(二)凡利用业主依法享有的共用场地予以车辆停放的车位,任何单位、个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的,停车位要转让的,受让对象应当是本物业管理区域的业主;租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。建设单位在未满足本住宅物业管理区域内业主停车需求前,不得将车位出售、出租给本住宅物业管理区域以外的其他人。(三)停车位有空余的,可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时,租赁双方应在停车位出租合同中约定:当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时,出租人可终止合同,收回出租的车位。但出租人应在终止合同前一个月书面通知承租人。(四)在住宅物业管理区域内依法设置停车位的,应当符合国家交通设施安全标准的规定,不得占用消防通道,不得妨碍行人和其他车辆通行。”

    2007101后,业主更能从《物权法》中找到对小区车库使用权的依据。

 

    三、为业主所租用的地下车库未经业主同意不得再向外营业,所获得收益应该属于业主

    现在一些开发商将地下车库出租给业主后,并不签订合同,也不具体确定车位位置,而是业主开车回来时,给其临时安排车位,业主出去后空闲的车位则是向外停车收取停车费用。根据民法的原则,已出租给小区业主使用的车位,所有权虽为开发商,但使用权已转移给租用者行使,出租人不应该再侵犯租用者的租赁使用权对外停车营业获利,若已出租给小区业主后,出租人还长期对外停车获利,属于侵权。合同法第二百二十五条规定,在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。如果开发商与业主未对收益作出约定,那么收益应该属于业主。当然业主们可以根据合同法的规定要求签订车位租用协议,并确定车位位置。

 

    综上所述,我们认为:1、地下车库的所有权可能属于开发商,但也可能属于购房的全体业主,这有三种可能的情形。第一种,如果地下车库的成本(不是面积)已全部摊入房屋的销售价之中,那么地下车库应该为全体业主所有,开发商不得对此地下车库进行销售和出租,应该将所有权交还全体业主,已出售、出租获得的利益应该归还全体业主。第二种,如果地下车库的成本部份摊入房屋的销售价之中,那么地下车库为全体业主与开发商按份共有。这时候业主们使用地下车库所支付的“租金”应该在开发商与全体业主之间进行按成本摊算比例分配。第三种,如果地下车库的建设成本的确未摊入房屋的销售价格之中,并且确未沾小区各业主所分摊土地使用之利益,那么地下车库应该为开发商所有。2、如果地下车库存在第三种情形,那么所有权当然属于开发商。但是并不是地下车库所有权人想怎么处置就怎么处置,作为小区的地下车库有其功能及性质的特殊性,我们认为全体业主依然享有地下车库的使用权。开发商不得对地下车库进行恶意空闲,不得以地下车库的选择性出租、出售来要胁为难小区的全体业主或任何业主。并且关于地下车库的出租、出售定价等等小区全体业主具有听证权。也就是说即使这种情况下,小区任何业主对所购房屋所在小区地下车库都享有利害关系权。关于地下车库的出售,我们认为应该以成本价销售为宜。当然关于以成本价销售的主张争论肯定是非常大的。实际上,这与开发商独立购买一块土地、报建修地下车库来销售获利是两回事,小区的地下车库在报建上通常是作为住宅的附属部份一起报建的,也就是说在性质上属于住宅主体部份的配套的东西,因此其不宜作为独立的商品销售来获利,转移给业主应该象电梯、过道等以成本价为计。当然,我们也考虑到修建地下车库成本极高,往往需要占用开发商大量的资金,但是应该指出的是如果成本在预售时已摊入房屋的价格之中,那么只能以成本价来计算;如果确未摊入而是开发商自己投入大量资金来承担,显然以成本价来计虽然确有规划报建的依据,但对开发商不太公平,因此笔者主张以成本价转移为原则,同时适当考虑一定的利润,不过利润也仅仅是“适当”,而不能高于住宅利润水平。3、如果地下车库成本确未摊入小区住宅销售价格之中而为开发商所有,如果业主需要,那么开发商应该出租给小区业主。出租给小区业主后的车位未经业主同意不得擅自向外营业。当然物业公司本着充分运作资产创造效益的精神,可以经业主或业主大会同意,在业主未使用车位时可以对外停车创造效益,但所获得收益应该在扣除管理成本后归还业主。

 

    我们认为,作为弱势的业主群众的权益应该维护。我们不仅盼望物权法的完善,我们也期待法律界即使在现有法律规定下对地下车库的归属问题也要给予正确的看待。

 

 

 

2007514   写于成都